Es besteht der Eindruck, es herrsche ein dringender Bedarf an zusätzlichen Mietwohnungen in unserer Stadt. Wohnungsmarkt in Braunschweig: ist ein Ende der Verknappung in Sicht? Hierzu sprach NEUES mit dem Immobilienmakler Maic Wolter von Jo. Wolter Immobilien aus Braunschweig.
Neuesausbraunschweig: Das derzeitige allgemeine Wachstum in Braunschweig ist ein guter Grund den Makler zu konsultieren. Aber vielleicht ist das Ende der Knappheit am Immobilienmarkt in Braunschweig in Sicht?
Maic Wolter: Als erstes ist es ganz wichtig, die einzelnen Teilmärkte von einander zu trennen. Auch wenn sie natürlich miteinander verbunden sind, entwickeln sich die Preise für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Ladenlokale, Büros und Mehrfamilienhäuser niemals synchron. Sprechen wir zuerst über den Mietmarkt: Während Interessenverbände der Mieter immer noch über angeblich zu stark steigende Mieten fabulieren und dabei außer acht lassen, daß zehn Jahre zuvor die Mieten gar nicht, bis kaum spürbar gestiegen sind, zeichnet sich meiner Meinung nach am Horizont schon eine Trendwende ab.
Neuesausbraunschweig: Woran erkennen Sie diese Trendwende – wo doch die Wohnungsnot anscheinend so groß ist?
Maic Wolter: Ist die Wohnungsnot wirklich so groß oder multipliziert sich eine vergleichsweise kleine Zahl an lautstark und verzweifelt suchenden Mietinteressenten nur in unseren Köpfen? Ich kann das nicht beurteilen. Aber wenn 100 Mieter eine Wohnung suchen und bei 30 Maklern anfragen, kann leicht das Gefühl vermittelt werden, es fehlen 3.000 Wohnungen. Das ist – bevor ich jetzt falsch verstanden oder zitiert werde – nur ein Rechenbeispiel, keine Zahl die die echte Marktsituation wiedergibt!!!
Neuesausbraunschweig: Wieviele Mietwohnungen fehlen denn tatsächlich in Braunschweig?
Maic Wolter: Niemand weiß genau, wieviele Mietwohnungen in Braunschweig wirklich fehlen – aber ich bezweifele, daß es so viele sind, wie immer behauptet wird. Es kann also bei dieser massiven Bautätigkeit durchaus sein, daß bereits jetzt mehr gebaut wird, als tatsächlich benötigt wird.
Neuesausbraunschweig: Die Wohnungen, die derzeit gebaut werden, richten sich aber vorwiegend an wohlhabende Selbstnutzer, es sind also keine Mietwohnungen.
Maic Wolter: Auch wenn die Märkte nicht synchron sind, so sind insbesondere die Märkte für Mietwohnungen und Eigentumswohnungen eng miteinander verbunden – mit einem zeitlichen Versatz spüren Sie jede kleinste Veränderung automatisch auch bei den Mietwohnungen. Vereinfacht gesagt: Die Mietwohnungen wurden in den letzten Jahren auch deshalb knapper, weil immer mehr Vermieter das erdrückende Mietrecht leid waren und ihre Wohnung gegen andere Anlageformen eingetauscht haben. Diese Entscheidung ist aber nur dann wirtschaftlicher, wenn die Mieten langsamer steigen als die Kaufpreise und man für sein Geld in anderen Anlageformen bessere Renditen bekommt. Mit fallenden Zinsen gingen jedoch die Renditen zurück und gleichzeitig wurde der Erwerb von selbstgenutzten Immobilien erheblich erleichtert. Daher die große Nachfrage und folglich auch erhebliche Bautätigkeit bei Eigentumswohnungen. Mit jedem Umzug in eine neu fertig gestellte Luxusneubauwohnung wird eine Gebrauchtimmobilie frei – die kann dann verkauft oder vermietet wird – sie kommt also wieder in den Markt – und wir kommen der Sättigung des Marktes für Miet- und Eigentumswohnungen näher, was unvermeidbar irgendwann auch wieder zu bröckelnden Preisen führen wird. Und wenn die Kaufpreise wieder fallen wird das Vermieten wieder wirtschaftlich – folglich wird es automatisch auch wieder mehr Mietwohnungen in Braunschweig geben.
Neuesausbraunschweig: Dann müßten ja auch die Mieten wieder sinken.
Maic Wolter: Ja vielleicht, nach einem kleinen “Time-Lag” führt ein Überangebot ebenfalls zu einer erheblichen Entspannung.
Neuesausbraunschweig: Das klingt alles nach einer Überhitzung oder Blasenbildung mit anschließender Katerstimmung.
Maic Wolter: Meiner Auffassung nach nicht. Keine Blasenbildung, keine Katerstimmung. Es wurde in den Preisen lediglich nachgeholt, was in zehn Jahren nicht passiert ist. Wenn man innerhalb von 2-3 Jahren die Preisentwicklung von 10-12 Jahren nachholt, braucht man sich nicht zu wundern, wenn die Preise in der kurzen Betrachtung überdurchschnittlich steigen. Tatsächlich ist der Immobilienmarkt gesund, im Schnitt steigen die Preise (über Jahrzehnte betrachtet) mit ca. 2-4% pro Jahr. Insofern wird es, solange der Markt gesund bleibt, am Ende auch keine allzu große Katerstimmung geben.
Neuesausbraunschweig: Sind es (wie an der Börse) die Spekulanten, die diese Preissprünge verursachen?
Maic Wolter: Nein. Die Spekulanten sind ausnahmsweise unschuldig. Schuld ist die Politik, die seit Jahren die freie Preisgestaltung einschränkt und den Vermieter mit einem asymmetrischem Mietrecht gängelt. Das hatte zur Folge, daß keine neuen Mietwohnungen dem Markt mehr zugeführt wurden und der Markt nun kurzzeitig verknappt ist.
Neuesausbraunschweig: Was ist Ihre Empfehlung an die Politiker?
Maic Wolter: Wer jetzt also immer noch von angeblichen Immobilienblasen und Mietpreissteigerungen fabuliert und weitere drastische Einschränkungen im Mietrecht fordert, sollte sich lieber bewusst machen, daß genau diese extremen Eingriffe in den Markt am Ende zu den von allen unerwünschten Marktschwankungen führen. Also: "Finger weg" von weiteren Eingriffen in die freie Vertragsgestaltung zwischen Mieter und Vermieter! Lockern Sie das Gängelband!
Neuesausbraunschweig: Was ist Ihre Empfehlung an unsere Leser – Halten? Verkaufen?
Maic Wolter: Eine Immobilie ist keine Aktie, die man einfach mal verkauft. Und ich denke darüber hinaus, daß der Großteil Ihrer Leser keine Spekulanten sind, sondern eher glücklich in ihren selbstgenutzten Immobilien leben. Und wenn sie jetzt ihr Haus verkaufen, brauchen sie ja auch eine neue Bleibe. Also kein Grund hektische Entscheidungen zu treffen. Wenn Sie jedoch in absehbarer Zeit (aus welchem Grund auch immer) verkaufen müssen, so bedenken Sie, daß man den Zenit erst erkennt, wenn er bereits überschritten ist. Die Möglichkeit, daß dieser Zeitpunkt schneller kommt, als Sie das erwarten, besteht durchaus. Darüberhinaus möchte ich keine allgemeinen Empfehlungen aussprechen, sondern gern jede Immobilie und jeden Lebensumstand gesondert und individuell betrachten.