Gibt ein Untermieter eine Teilfläche nicht fristgerecht zurück, kann er für den gesamten Mietausfall des Mietobjekts haftbar gemacht werden.
Ein aktuelles Urteil des OLG Hamburg sorgt insofern für Klarheit: Dies betrifft insbesondere Gewerbeflächen, bei denen eine Teilvermietung ohne vollständige Räumung nicht möglich ist.
Insbesondere für Hausverwaltungen sowie für Immobilienmakler für Gewerbeimmobilien ist dieses Urteil von hoher Relevanz.
HINTERGRUND: WANN HAFTET DER UNTERMIETER FÜR DEN GESAMTEN MIETAUSFALL?
In dem zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin eine Gewerbefläche für eine monatliche Gesamtmiete von 7.904,00 Euro an eine Speditionsfirma vermietet.
Diese untervermietete wiederum einen Teil der Fläche an eine Autowerkstatt.
Nach einer fristlosen Kündigung des Hauptmieters sollte der Untermieter seine Teilfläche bis zum 06.12.2022 räumen, weigerte sich jedoch und gab die Fläche erst am 21.05.2023 zurück.
Die Klägerin forderte daraufhin vom Untermieter die gesamte Mietausfallentschädigung, da eine Neuvermietung ohne die von ihm genutzte Fläche nicht möglich war.
Das Landgericht Hamburg entschied bereits in erster Instanz zugunsten der Klägerin – der Beklagte legte Berufung beim OLG Hamburg ein.
DIE ENTSCHEIDUNG DES OLG HAMBURG: VOLLE HAFTUNG DES UNTERMIETERS
Das Oberlandesgericht Hamburg wies die Berufung ab und bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Die Kernaussagen des Urteils:
✔ Verursachungsprinzip: Da der Untermieter die verzögerte Rückgabe verursacht hat, ist er für den gesamten Mietausfall haftbar.
✔ Gewerbeimmobilien sind oft nicht teilvermietbar: In diesem Fall konnte die restliche Fläche nicht neu vermietet werden, weil die Sanitäreinrichtungen gemeinsam genutzt wurden und keine separaten Toiletten für einen neuen Mieter vorhanden waren.
✔ Schadensersatz umfasst auch Betriebskostenvorauszahlungen: Da diese üblicherweise Teil der Gewerbemiete sind, muss der Untermieter auch hierfür Ersatz leisten.
Das Urteil beruft sich auf §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB und stellt klar:
Ein Untermieter kann nicht nur für die Nutzung seiner eigenen Fläche haften, sondern auch für den vollständigen Mietausfall der gesamten Immobilie.
FAZIT UND BEDEUTUNG FÜR HAUSVERWALTUNGEN UND IMMOBILIENMAKLER IN BRAUNSCHWEIG
Zum Glück gilt das Verursacherprinzip. Es mag für den Untermieter frustrierend sein, aber er wusste, wer sein Vertragspartner war, als er den Vertrag unterschrieb. Der Fortbestand seines Vertrages war immer abhängig vom Hauptvertrag. Insofern ist es schlüssig, dass er das Feld räumen muss, sobald der Hauptvertrag endet.
Daraus können ggfs. Schadenersatzansprüche des Untermieters gegen den Hauptmieter erwachsen, welcher seinen Mietvertrag möglicherweise nicht wie vereinbart erfüllt.
Aber mit dem Hauseigentümer besteht kein Vertragsverhältnis und auch keine Rechtsnachfolge. Somit nutzt er die Fläche unberechtigt.
Damit verursacht der Untermieter einen Schaden beim Eigentümer, in der Höhe, wie er tatsächlich entsteht – also nicht nur für die von ihm widerrechtlich besetzte Teilfläche sondern für die Gesamtfläche, denn dem Eigentümer ist es objektiv unmöglich die restliche Fläche zu vermieten.
Das Urteil ist völlig korrekt – allerdings wäre hier eine Hausverwaltung gefordert gewesen, durch Mediation eine Lösung herbei zu führen, welche die unvermittelte Zwangslage des Untermieters berücksichtigt und zugleich auch den Schaden des Eigentümers minimiert. So eine Situation kann eskalieren, muss aber nicht.
Für Immobilienverwalter bzw. Hausverwalter in Braunschweig ist dieses Urteil dennoch wegweisend.
Es zeigt, dass bei einer verzögerten Rückgabe durch einen Untermieter erhebliche Mietausfälle entstehen können, die vollständig vom Untermieter zu tragen sind, wenn eine Teilvermietung der übrigen Flächen nicht möglich ist.
Auch für Immobilienmakler, die in Braunschweig mit gewerblichen Immobilienverkäufen und -vermietungen befasst sind, unterstreicht dieses Urteil die Bedeutung einer sorgfältigen Vertragsgestaltung.
Sowohl Vermieter als auch Makler und Hausverwalter sollten sicherstellen, dass klare Regelungen zur Räumungspflicht und Haftung bei Verzögerungen im Mietvertrag festgehalten sind.
FAZIT: UNTERMIETER TRÄGT VOLLES RISIKO BEI RÄUMUNGSVERZUG
Dieses Urteil verdeutlicht, dass eine verzögerte Rückgabe einer Teilfläche nicht nur den Untermieter selbst betrifft, sondern er für den gesamten Mietausfall haften kann, wenn dadurch eine Neuvermietung der Immobilie unmöglich wird.
Hausverwaltungen und Immobilienmakler in Braunschweig sollten dies bei der Gestaltung von Gewerbemietverträgen berücksichtigen, um spätere rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden.
📌 Relevantes Urteil: OLG Hamburg, Urteil vom 23.09.2024 – 4 U 31/24
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26.02.2025 Jo. Wolter Immobilien GmbH Braunschweig
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