Jo. Wolter Immobilien präsentiert die wichtigsten Immobilien-News der vergangenen vier Wochen. Diesmal: Preissignale des Immobilienmarktes und Baustopp für 142.000 Wohnungen.

IMMOSCOUT MELDET WENDE AM IMMOBILIENMARKT

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Bestand ist laut Immoscout24 vor allem in den Metropolen gestiegen, die Kontaktanfragen auf dem Portal lagen im 1. Quartal um 49 % über dem Vorjahreswert. Die Angebotspreise zogen in Köln (+1,5 %) und München (+1,3 %) gegenüber dem Vorquartal an, auch in Frankfurt (+1,2 %) und Stuttgart (+1,1 %) lag der Zuwachs bei mehr als 1 %. Das sei die “Wende am Immobilienmarkt”. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zeigen sich aber noch stärkere Preisabschläge, etwa in Berlin (-5,1 %) und Frankfurt (-5,4 %) sowie in Düsseldorf (-3,3 %) und Köln (-2,6 %). Stuttgart, München und Hamburg liegen mit jeweils rd. +0,5 % dagegen im positiven Bereich. Neubauwohnungen waren in München gegenüber dem Vorquartal noch einmal deutlich unter Druck (-1,6 %). In Berlin und Köln legten die Preise um 1,7 % zu. Im Jahresvergleich sind die Preise in Leipzig und Köln um 5,3 % gestiegen, in Berlin um 4,8 %.

IMMOBILIENKLIMA / STIMMUNGSINDEX STEIGT AUF NIVEAU VON MITTE 2022

Nach dem Dämpfer im März hat sich die Stimmung in der Immobilienbranche gebessert: Das Deutsche Hypo Immobilienklima klettert im April um 5,7 % auf 80,2 Punkte und erreicht damit seit August 2022 wieder die 80-Punkte-Marke.
Vor allem das Investmentklima hellte sich um 10,7 % auf 67,6 Zählerpunkte auf, während das Ertragsklima (Mieten) nur um 2,1 % auf 93,4 Punkte stieg. Unter den Assetklassen gibt es bei Einzelhandelsimmobilien die größte Aufhellung (+11,5 %), allerdings auf niedrigem Niveau (68,0 Punkte).
Ebenfalls hoch fällt der Anstieg beim Hotelklima aus (+7,6 %), auf 96,9 Punkte – einen höheren Wert gab es zuletzt vor Ausbruch der Coronakrise. Das Büroklima steigt um 4,3 % auf 58,0 Punkte. Das Wohnklima holt den Verlust des Vormonats auf und wächst um 4,4 % auf 128,0 Punkte. Das Logistiklima verbessert sich geringfügig (+0,9 % auf 109,3).

ANGEBOTSPREISE VON NEUBAUWOHNUNGEN HABEN SICH STABILISIERT

Die inserierten Kaufpreise für Eigentumswohnungen sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern sind im Durchschnitt aller Baujahre im 1. Quartal gegenüber dem Vorquartal um 1,5 % gesunken. Dies ergibt die neue Datenauswertung von Empirica.
Neugebaute Eigentumswohnungen stabilisieren sich indes bei einem Anstieg von 0,7 % zum Vorquartal und von 1 % im Jahresvergleich. Die Preise für neugebaute Ein- und Zweifamilienhäuser sanken im Quartalsvergleich nur noch leicht. Die inserierten Mietenpreise sind gegenüber dem letzten Quartal im Neubau in den kreisfreien Städten um 1,9 % und in den Landkreisen um 1,5 % gestiegen.
Im Jahresvergleich beträgt der deutschlandweite Anstieg 5,6 %. Freiburg ist die einzige Stadt im Ranking, in der die Mieten dieses Quartal nicht gestiegen sind.

UNEINHEITLICHE MARKTEINSCHÄTZUNG

Waren es im März bereits überwiegend positive Signale aus der Immobilienwirtschaft, so kommt im April über den Ticker, die Pfandbriefbanken seien weiterhin negativ gestimmt. Sie erwarten für 2024 weitere Preisrückgänge, von bis zu 5 % für Wohnimmobilien, bis zu 7,5 % für Einzelhandels- und bis zu 10 % für Büroimmobilien gegenüber 2023.
“Die Transaktionsdaten zeigen eine Preisstabilisierung, mit der wir für Wohnimmobilien ab dem Sommer rechnen, für Gewerbe ab dem Jahresende” vdp-Präsident Bergmann
Das Immobilienfinanzierungsgeschäft der Pfandbriefbanken nahm 2023 spürbar ab, die Darlehenszusagen erreichten 110 Mrd. Euro, nach 160 Mrd. Euro 2022. Die Einbußen bei Gewerbeimmobilien (45,9 Mrd. Euro, -23,8 %) waren dabei geringer als bei Wohnimmobilien (64,1 Mrd. Euro, -35,8 %). Auf Büros entfielen 23,1 Mrd. Euro. Hier warnte Bergmann vor Schwarzmalerei. Der deutsche Büromarkt sei “deutlich resilienter als vielfach wahrgenommen”, die Lage nicht mit der in den USA vergleichbar. Er verwies auf die Unterschiede zwischen der stark auf Zinsen basierenden angelsächsischen Sichtweise und der “für langfristige Trends überzeugenden” deutschen Bewertungspraxis.
[H3] JO. WOLTER IMMOBILIEN MEINT DAZU
Die Pfandbriefbanken machen also weniger Geschäft. Statt über das eigene Konzept nachzudenken, redet man den Immobilienmarkt schlecht. Denn andere Marktteilnehmer nehmen die Situation anders wahr und haben erhebliches Wachstum zu verzeichnen. Das kann nach hinten losgehen – gegen den Trend zu wetten ist zwar immer spannend, aber wenn man das auf der Basis eigener Verkrustungen tut, erfüllt sich die Prophezeiung häufig nicht. So wie wir die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Braunschweig spüren, können wir diesen Pessimismus jedenfalls überhaupt nicht nachvollziehen.
Es bleibt spannend.

BAUSTOPP: 142.000 WOHNUNGEN BUNDESWEIT BEROFFEN

In schon genehmigten Projekten, die wegen der hohen Zinsen gestoppt wurden, harren potentiell 142.000 Wohnungen der Fertigstellung. Davon entfallen auf Eigentumswohnungen 46.000, auf frei finanzierte 57.000 und 16.500 auf sozial geförderte Wohnungen.
Diese Zahlen auf Basis einer Bulwiengesa-Auswertung nannte Wertgrund-Vorstandschef Thomas Meyer am Dienstag beim “Immotalk” der DZ Hyp.
Stabile Rahmenbedingungen vorausgesetzt, könnte man diese Wohnungen in zwei Jahren haben, als “Initialzündung”, die den Neubau wieder in Schwung bringen würde, so Meyer.
Das wäre eine ziemlich stotternde Initialzündung, eine klare Wohnungsbaustrategie, eine stringente Politik für mittelständischen Wohnungsbau und eine Zinssenkung wären da sicherlich bessere Signale, als dieser Wohnungsbau aus dem Tropfschlauch, meint Jo. Wolter Immobilien hingegen.

PREISE FÜR ZINSHÄUSER FALLEN WEITER

Zumindest in Berlin fallen die Preise für Renditeimmobilien weiter. Ok, Berlin ist nicht Braunschweig. Dennoch eine Trendumkehr ist erkennbar! Wenn die Stimmung umschlägt steigt nämlich die Zahl der Transaktionen. Und genau das lässt sich im Immobilien-Teilmarkt von Berlin erkennen.
Der Geldumsatz mit Berliner Wohn- und Geschäftshäusern (WGH) hat sich im ersten Quartal gegenüber dem Vorjahreswert auf 832,6 Mio. Euro mehr als verdoppelt, während die Kaufpreise um ca. 11 % gefallen sind. Die Anzahl der Kauffälle hat sich hingegen um 7 % erhöht. Das sind die Ergebnisse des “Zinshausmarktberichts Berlin QI 2024” von Schick Immobilien, auf Basis eigenen Researchs sowie aus Daten des Gutachterausschusses Berlin. Das wiederrum ist ein gutes Signal denn hier sind ECHTE IMMOBILIENKAUFPREISE die Basis für die Erhebung – nicht Wunsch- und Mondpreise in den Immobilienportalen.
Der durchschnittliche Kaufpreis liegt nun bei rd. 1.938 Euro/m² in Berlin, verglichen mit ca. 2.277 Euro/m² noch vor zwölf Monaten. Diese Zahl wiederrum ist bei Zinshäusern nicht so aussagekräftig – Profis orientieren sich lieber an der ungeschminkten Rendite – den ROHERTRAGSFAKTOREN der Renditeimmobilien.

Jo. Wolter Immobilien Newsletter April 2024

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