Auch im Februar haben wir wieder einige Immobilienthemen für Sie gesammelt und aufbereitet. Der Monat wird dominiert vor allem von der kontroversen Frage, ob es nun wieder bergauf geht, oder ob sich Immobilisten noch bis 2025 weise zurückhalten und wegducken sollen.

Themen im Februar:

  • Grunderwerbsteuereinnahmen mehr als ein Drittel geschrumpft
  • Die Nachfrage zieht an – Immobilienpreise steigen wieder (GREIX)
  • Durchhalten, die Preise fallen weiter (PREA)
  • Die Nachfrage steigt spürbar (Jo. Wolter Immobilien)
  • Bauträger kommen nicht zur Ruhe – die Zahl der Insolvenzen ist nach wie vor dramatisch hoch.
  • Frühjahrsgutachten 2024
  • Neue Immobilienangebote

GRUNDERWERBSTEUEREINNAHMEN MASSIV EINGEBROCHEN

Die Einnahmen der Bundesländer aus der Grunderwerbsteuer brachen im ersten Halbjahr 2023 laut dem Statistischen Bundesamt (Destatis) auf rund 6,3 Mrd. Euro ein. Das ist ein Rückgang um 33,5 % gegenüber dem Vorjahr, auch da waren die Zahlen bereits rückläufig gewesen.

Die Zahl der Kauffälle reduzierte sich im selben Zeitraum von 33.800 auf 16.700.

Die jeweiligen Steuersätze, die zudem die Einnahmen bestimmen und von den Ländern festgelegt werden, reichten von 3,5 % des Kaufpreises in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, NRW, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Niedersachsen liegt bei 5 %

GREIX IMMOBILIEN INDEX – RENDITEIMMOBILIEN-KAUFPREISE STEIGEN WIEDER

Bei den Verkaufspreisen für Wohnimmobilien zeichnet sich die Trendumkehr bereits deutlich ab.

Laut German Real Estate Index (GREIX), der auf Teilen der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse basiert, sind die Preise für Mehrfamilienhäuser im 4. Quartal 2023 gegenüber dem Vorquartal um 4,7 % gestiegen, nachdem sie in Q3 noch um knapp 6 % gegenüber Q2 gefallen waren.

In den anderen Segmenten hat sich die Abwärtsdynamik verringert; Eigentumswohnungen gaben um 0,6 (1,5) % nach. Im Vergleich zum Vorjahresquartal verloren Mehrfamilienhäuser 13,7 % und Wohnungen 6,9 %, aber auch hier waren die Rückgänge geringer als zuletzt (-24 bzw. -10,5 %). In Köln und Stuttgart sind die Wohnungspreise im Quartalsvergleich allerdings erneut recht deutlich gefallen (jeweils -3,6 %), in Berlin (-0,4 %), Frankfurt (-0.2 %) und Hamburg (+0,2 %) bewegten sie sich seitwärts. Außerhalb der Top 7 gab es große regionale Unterschiede, Karlsruhe verzeichnete einen signifikanten Rückgang (-3,9 %), Potsdam ein deutliches Plus (+4,3 %).

KOMMENTAR JO.WOLTER IMMOBILIEN

Dies ist eine eindeutige Entwicklung, wie wir sie auch spüren.

Wir können also den GREIX –Trend bestätigen – was nicht ganz unwichtig ist, weil dieser Immobilienindex Niedersachen leider völlig außer Acht lässt und seinen Schwerpunkt auf Metropolen und NRW hat.

Aber Achtung – die Zinssenkung soll laut Frau Lagarde (EZB) erst kommen, wenn die Inflationsrate im 2%-Korridor ist!

Wenn die Immobilienpreise nun zu stark steigen, kann das neben den überzogenen Forderungen der Gewerkschaften ein Mosaikstein zur Fortsetzung der Erdrosselung unserer Wirtschaft sein – denn steigende Preise hallten die Inflation hoch – dann gibt es keine Zinssenkung.

Und dann könnte es – retrospektiv – nur ein kurzes Aufflackern des Immobilienmarktes sein.

PREA: DIE IMMOBILIENPREISE FALLEN WEITER – AUF DAS NIVEAU VON ANFANG 2017

Umso interessanter ist die Beurteilung der selben Situation durch die PREA, ein Unternehmen, welches den Immobilienmarkt mit wissenschaftlichen Methoden auswertet. Prea rühmt sich damit, nur einen geringen Anteil Immobilisten im Team zu haben und deswegen unabhängig und frei von Vorbehalten wissenschaftlich auswerten zu können.

 „Immobilienzyklen deuten auf “Survive until `25″“, so PREA

Die Preiskorrekturen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt sind nach Einschätzung des Analyseunternehmens noch nicht abgeschlossen. Bis zum Jahresende erwartet PREA einen Rückgang bis auf das Niveau von Anfang 2017. Im Vergleich zum ersten Quartal 2022 entspräche das einer inflationsbereinigten Preiskorrektur von 25 %. Die derzeitigen Hoffnungen auf eine Trendumkehr bei den Wohnimmobilienpreisen seien verfrüht, heißt es in der PREA-Analyse. Basis der Untersuchung sind die Immobilienmarktzyklen in 24 Ländern von 1975 bis 2024.

Dies verweist auf einen positiven Zusammenhang zwischen der Dauer und der Dynamik von Auf- und Abschwüngen. Längere und schnellere Preisanstiege im Aufschwung gehen mit längeren und schnelleren Preisrückgängen im Abschwung einher, so ein zentrales Ergebnis. Der bisherige Abschwung am deutschen Wohnimmobilienmarkt sei somit noch zu kurz. Die Deutsche Bundesbank kam in ihrem jüngsten Monatsbericht zu der Einschätzung, dass deutsche Wohnimmobilien derzeit im Schnitt noch Überbewertungen von 15 % aufweisen.

KOMMENTAR JO.WOLTER IMMOBILIEN ZUR DÜSTEREN PREA PROGNOSE

Isaac Asimov nannte es „Psychohistorie“. Basierend auf Erfahrungen, Big Data und menschlichen Verhaltensweisen die Zukunft weissagen. In Asimovs Büchern hat es funktioniert. Hier klingt es nach Rückwärtsgewandheit gepaart mit Durchhalteparolen – das erinnert an Western der fünfziger und sechziger Jahre.

Wir können aus der Vergangenheit unsere Lehren ziehen, keine Frage – aber diese Form des Pessimismus, basierend auf Werte z.T. aus den siebziger Jahren, ist unangebracht. Dennoch der (zugegeben lange) Prea-Artikel ist ausgesprochen interessant, insbesondere was die Charts angeht.

MARKT FÜR WOHN-KAPITALANLAGEN ZIEHT AN

Wir selbst spüren einen sehr ausgeprägten Anstieg der Nachfrage nach Eigentumswohnungen, die dann vom Käufer teilweise renoviert und vermietet werden.

Das ist ausgesprochen ungewöhnlich – ist doch der Februar bei uns historisch einer der umsatzschwächsten Monate.

Zeiten schwacher Nachfrage wurden später immer durch Nachholbedarf kompensiert. Dahinter steht die Logik, dass Wohnen ein Grundbedürfnis ist – aufgeschobene Entscheidungen werden nachgeholt – oftmals dann im Herdentrieb.

Soweit so gut – das sind auch unsere Argumente, die wir in den vergangenen Monaten unseren Kunden gegenüber äußerten und Sie ermutigten, den Verkauf noch aufzuschieben.

Aber nun zieht nicht als erstes der Nachfrage-Markt der Selbstnutzer, sondern der Kapitalanleger an. Das ist zumindest ungewöhnlich – und kann dazu führen, dass der Immobilienmarkt völlig ausgetrocknet ist, wenn dann die Selbstnutzer ihren Nachholbedarf gleichzeitig erfüllen wollen.

Dann steht uns vielleicht wirklich die (seit 14 Jahren angedrohte) Immobilienblase bevor?  Also hohe Preise, trotz hoher Zinsen?

Wir hoffen das nicht. Wir wünschen uns seit je her einen ausgeglichenen Immobilienmarkt, mit moderaten Amplituden.

INSOLVENZLISTE

Auch schlechte Nachrichten sind leider Nachrichten. Die Insolvenzen gehen (gefühlt) nicht zurück. Und leider – nach den Gesetzen des Marktes – ziehen die Branchen ihre Zulieferer mit in den Strudel, wenn sie selbst ausfallen. Es ist also damit zu rechnen, dass nach den Bauträgern die Baufirmen dran sind, danach die Handwerksunternehmen.

Thomas Daily führt seit kurzem eine Insolvenzliste für seine Premiumkunden, darauf hatten wir bereits im Januar Newsletter hingewiesen.

FRÜHJAHRSGUTACHTEN 2024

“Auch Handels-, Hotel- und Büroimmobilien stecken in der Krise”, sagte ZIA-Chef Andreas Mattner bei der Vorstellung des “Frühjahrsgutachtens” in Berlin.

Allein der Handel komme jetzt früher heraus, “die waren früher drin”. Regierungsberater Lars Feld wies auf die Überlagerung konjunktureller durch strukturelle Probleme hin, sowohl beim Einzelhandel durch den Druck von E-Commerce als auch im Bürosegment durch verstärkte Homeoffice-Nutzung.

“Allerdings sind die Preisanpassungen weitgehend abgeschlossen, für 2024 erwarten wir nur noch geringe Renditeanstiege. Mit einer Belebung an den Investmentmärkten ist zu rechnen”, resümiert das Gutachten.

Anders beim Wohnungsbau, dem Schwerpunkt der Präsentation in Anwesenheit von Bauministerin Geywitz. Die Krise sei noch tiefer, als die Zahlen bislang zeigten.

“Was jetzt gebaut und fertiggestellt wird, stammt noch aus der alten Zeit”, A. Mattner.

WACHSTUMSCHANCENGESETZ NICHT BLOCKIEREN!

Geywitz, Feld und Mattner appellierten an die Bundesländer, das Wachstumschancengesetz nebst degressiver Abschreibung für den Wohnungsbau nicht zu blockieren. Diese sei “unverzichtbar”, so Mattner. Die Länder müssten zudem schauen, “welchen Beitrag sie durch die Senkung der Grunderwerbsteuer leisten können”, so Geywitz.

KOMMENTAR VON JO.WOLTER IMMOBILIEN

Ja, alle drei haben Recht, bedingt. Allerdings nun den Ländern den schwarzen Peter zuzustecken, sie sollen so weit möglich die Grunderwerbsteuer senken ist der falsche Weg. Die Bundesregierung verschwendet das Geld mit vollen Händen und die Länder sollen sparen – um die Ziele der Bundesregierung zu erfüllen.

Nein, Frau Geywitz – Sie haben 1,6 Mio neue Wohneinheiten in dieser Legislaturperiode versprochen – die noch fehlenden 1,2 Mio Wohnungen müssen Sie bitte selbst durch eine gute Wohnungspolitik und Bürokratieabbau möglich machen.

WIE LANG DAUERT SO EINE IMMOBILIENVERMARKTUNG?

Die Auswertung von DROOMS – ein Alptraum! Die Dauer von Immobilientransaktionen zog sich im vergangenen Jahr merklich in die Länge. In Deutschland wurden laut einer Auswertung des Datenraumanbieters Drooms im Schnitt 374 Tage benötigt, was der dritthöchste Wert in Europa ist. Nur in UK (391 Tage) und den Niederlanden (375 Tage) brauchten Immobilientransaktionen noch mehr Zeit. Europaweit stieg die Transaktionsdauer auf den neuen Höchstwert von 342 Tagen, nach 335 Tagen im Vorjahr.

Ein Jahr, als Durchschnitt? Echt jetzt???

SO LANGE DAUERT DAS BEI Jo. WOLTER IMMOBILIEN NICHT!

Es gibt Ausreisser, (vor allem in einem Immobilienmarkt, wie wir ihn 2022/2023 hatten) welche auch mal über ein Jahr liegen können, insbesondere Büros oder Renditeimmobilien, keine Frage, aber das ist die Ausnahme, nicht die Regel oder gar der Schnitt.

Es gab Zeiten, da lag der Schnitt bei unter vier Wochen – also ab Vermarktungsbeginn, bis wir den Käufer oder Mieter der Immobilie gefunden hatten, plus ca. zwei Wochen für den Kaufvertrag. Das war der Schnitt!

2022 waren der Schnitt zwei Monate, 2023 waren es sogar drei Monate. Das lag vor allem an drei Immobilien die wie Blei lagen und in einem Markt ohne Nachfrage nicht vermittelbar waren – und an einer Immobilie, die von den Banken nicht finanziert wurde.

Und das ist bei Immobilienverkauf ein sehr entscheidender Aspekt. Die Zurückhaltung der Banken, verbunden mit teilweise grotesk unverschämten Forderungen und Richtlinien der Beleihung.

Ein Beispiel: Ein Reihenhaus, ca. zehn Jahre alt in BS-Ost, bevorzugte Lage, super ausgestattet und gepflegt. Keine Baumängel, KFW 40 Standard, dazu ein Carport für 400.000,00 Euro. Diese Immobilie wollte ein beamtetes Ehepaar kaufen. Eine Finanzierung kam bei mehreren Banken nicht zustande, weil die monatliche Belastung kurzfristig zu hoch war.

Für 2024 merken wir bereits, dass sich die Bearbeitungszeiten wieder einpendeln. Der Altbestand an Aufträgen aus 2023 bewegt sich nach wie vor wenig, aber die neuen Angebote fanden sämtlichst in unter drei Wochen einen Käufer.

WAS JO.WOLTER IMMOBILIEN ANDERS MACHT

Unsere Strategien legen wir hier und jetzt nicht alle offen – aber ein paar wesentliche Faktoren sind entscheidend.

  • Wir sind sehr individuell für unsere Auftraggeber da und betreuen sehr persönlich und direkt. Wir sind ansprechbar.
  • Darüberhinaus haben wir eben nicht eine schiere und unübersichtliche Masse an Angeboten, sondern können uns den jeweiligen Immobilien, die uns anvertraut werden auch widmen.
  • Wir verkaufen aktiv und stellen nicht nur ins Internet und warten auf Interessenten.
  • Wir führen wirklich eine Kundenkartei
  • Qualität durch Qualifikation. Ungelernte Kräfte lassen wir nicht auf unsere Kunden und deren Vermögenswerte los.

IN EIGENER SACHE

 DER SICHERHEITSCHEF HATTE GEBURTSTAG AM 20. FEBRUAR

Seine Strafmündigkeit hat Sicherheitschef ESCOBAR ausgelassen gefeiert und am darauffolgenden Morgen war es wie im Streifen „Hangover“ – nur ohne Löwen.

„Ich bin zu alt für den Scheiß“ bellte er und ging direkt in Rente. Mit 14, nicht schlecht!

WIR SUCHEN WIEDER IMMOBILIEN

Wir haben vielen potentiellen Auftraggebern in den letzten 36 Monaten empfohlen zu warten, bis die Talsohle durchschritten ist. Sie müssen jetzt nicht sofort verkaufen, aber die Signale sind da. Lassen Sie uns die Strategie besprechen!

NEU IM VERKAUF – DEMNÄCHST IM ANGEBOT

  1. Ein Gewerbehof in Abbesbüttel, teilweise vermietet, mit Freiflächen und Photovoltaik
  2. Eine Dachgeschoßwohnung mit Terrasse in der Innenstadt
  3. Eine drei-Zimmer-Eigentumswohnung mit Balkon in der Weststadt
  4. Ein Reihenhaus im Heidberg

Lassen Sie sich vormerken unter 0531-244770 oder jo@wolter.de

UND SONST?                                                                             

2024 ist ein SCHALTJAHR – der Newsletter ist vom 29.02.204.

Das bedeutet 366 Tage, statt 365 um Möglichkeiten zu nutzen, oder irgendetwas besser zu machen als letztes Jahr.

MACHEN SIE WAS DRAUS!!!

© Jo.Wolter Immobilien, Braunschweig, 29.02.2024

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