Wie lange noch? Die Auswertung des Gutachterausschusses, kombiniert mit unserer Marktwahrnehmung der letzten Wochen, sprechen eine klare Sprache.
DAS ANGEBOT AN IMMOBILIEN ZUM KAUF BLEIBT (NOCH) KNAPP
Die Verkaufszahlen zeigen in den verschiedenen Kategorien (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Kapitalanlagen) nach wie vor auf hohem Niveau stabile bis steigende Werte. Dabei ist keines der drei Segmente besonders hervorzuheben.
IMMOBILIEN ZUR MIETE – KASKADENEFFEKTE
Hier zeigt sich inzwischen ganz deutlich, dass sich gegenwärtig das Angebot mit der Nachfrage in Waage hält. Die vielen neu geschaffenen Mietwohnungen im Luxus-Segment haben in der Region Braunschweig bereits vor einiger Zeit dazu geführt, daß das Angebot größer war als die Nachfrage. Nach ersten Preiskorrekturen ist dieser Bereich des Braunschweiger Immobilienmarktes nun stabil.
Kaskadeneffekte (Versickerungseffekte) haben sich zudem auch auf den Markt der Bestandsimmobilien ausgewirkt. Hochpreisige Mietforderungen führen zu einer längeren Liegezeit, bis die Wohnungen dann vermietet sind. Oft werden sie dann zudem auch nicht lange gehalten.
PREISPLATEAU BEI IMMOBILIENKAUFPREISEN?
Wenn der Mietmarkt zu schwächeln beginnt, folgen die Kaufpreise – normalerweise. Die entscheidende Frage ist deshalb, ob das Preisplateau bald erreicht sein wird?
Die allgemeine Inflation und drastisch gestiegene Handwerkerpreise wirken auf den Immobilienmarkt weiter ein. Es steht zu befürchten, dass dieses zu Investitionsstaus bei Kapitalanlagen führen könnte. Das ist die Folge der sozialen Politik, “Wohnraum bezahlbar zu halten”. Die Schere zwischen Mietniveau und Baukosten öffnet sich weiter. Renovieren wird immer unwirtschaftlicher, solange die Mieten durch künstlich erzeugte Mietspiegel eingefroren werden.
MANGELVERWALTUNG VON IMMOBILIEN
Auch Käufer von Bestandsimmobilien, die energetische Modernisierungen vornehmen müssen, werden durch Fachkräftemangel und fehlende Baustoffe gebremst. Die extrem inflationären Preissteigerungen zehren zudem am Budget.
AUSBLICK IMMOBILIENPREISE
Es wird (speziell in Braunschweig) zu viel neuer Wohnraum geschaffen, um die Preise langfristig stabil zu halten. Die oben angesprochenen Kaskadeneffekte werden sich auch bei den Kaufpreisen zeigen.
Bauen wird dann weniger wirtschaftlich und damit werden weniger neue Immobilien dem Markt zugeführt. Mittelfristig wird das schlimmstenfalls eine kleine Delle sein.
Es gibt zudem (aus heutiger Sicht) drei Faktoren, die dies abmildern, vielleicht sogar völlig abfedern, so dass die Preise dennoch weiter steigen können:
Da ist einerseits die Ukrainekrise. Es ist nicht erkennbar, wie sie weiter verläuft und wann, bzw. ob, die Flüchtlinge überhaupt zurückkehren in ihre stark zerstörte Heimat. Wenn sie länger bleiben, werden sie Wohnraum benötigen. Auch wenn die Flüchtlinge möglicherweise eher mieten als kaufen – sobald auf dem Mietmarkt die Verknappung zurückkehrt, werden heutige Mieter, mangels Angebot, zukünftig zu Käufern.
Der zweite Faktor ist die Inflation. Wenn sie sich so weiter so entwickelt, wird die Geldentwertung zwangsläufig einen positiven Effekt auf die Immobilienpreise haben.
Der dritte Faktor wurde weiter oben schon angesprochen. Fachkräftemangel und Rohstoffknappheit. Fachkräfte werden mittelfristig zuwandern und die Lücken schließen. Vielleicht aus der Ukraine, aber auch aus anderen Ländern. Aber kurzfristig wird Bauen und Sanieren immer unwirtschaftlicher. Das stabilisiert den Bestand.
Das Fazit fällt also eher positiv aus. Selbst eine kleine Delle wird dem Immobilienmarkt nicht schaden, Immobilien sind ohnehin langfristige Kapitalanlagen.