Der Immobilienmarkt in Deutschland zeigt Anzeichen einer Erholung – aber ohne den erhofften Aufschwung.
Laut aktuellen Zahlen wurden 26 % mehr Eigentumswohnungen und 24 % mehr Mehrfamilienhäuser verkauft als im Vorjahr. Dennoch liegen die Transaktionszahlen weiterhin deutlich unter dem Niveau von 2021 – mit 32 % weniger Verkäufen von Eigentumswohnungen und 20 % weniger bei Mehrfamilienhäusern.
Die Preisentwicklung bleibt uneinheitlich: Während die Preise für Eigentumswohnungen im vierten Quartal leicht um -0,1 % nachgaben, stiegen die Preise für Mehrfamilienhäuser um 5,4 %. Ein echter Aufwärtstrend ist jedoch nicht erkennbar, insbesondere da sich in Städten wie Hamburg (-0,2 %) und Berlin (-0,3 %) weiterhin leichte Preisrückgänge zeigen. In Leipzig (+0,6 %) und Stuttgart (+0,2 %) sind dagegen kleine Preissteigerungen zu verzeichnen.
Auf den ersten Blick könnte man meinen, der Immobilienmarkt stabilisiere sich. Doch wie zuverlässig sind diese Zahlen?
IST DER GREIX-INDEX EIN VERLÄSSLICHER PREISINDIKATOR?
Die genannten Werte stammen aus dem GREIX-Index, der auf Daten der Gutachterausschüsse basiert. Also echte Immobilienverkäufe, statt teils wahnwitzige Forderungspreise von Immobilienportalen einfließen zu lassen. Das ist sehr gut!
Dennoch hat dieser Index auch Schwächen, die seine Aussagekraft für die reale Marktentwicklung einschränken.
1.) GERINGE TRANSAKTIONSZAHLEN VERZERREN DAS ERGEBNIS
Besonders auffällig ist die angebliche Preissteigerung von 5,4 % bei Mehrfamilienhäusern. Doch dieser Wert beruht auf einem sehr kleinen Marktsegment mit wenigen Transaktionen. Wenn nur wenige Verkäufe stattfinden, können einzelne Deals das Ergebnis überproportional beeinflussen – die Zahlen spiegeln dann eher Einzelfälle als eine echte Markttendenz wider.
2.) PREISENTWICKLUNG WIRD ZU STARK VERALLGEMEINERT
Der GREIX-Index fasst alle Immobilientypen einer Kategorie zusammen – egal ob Neubau oder Altbau, sanierter oder unsanierter Bestand, Premium- oder Durchschnittslage. Doch in der Praxis gibt es massive Unterschiede in der Preisentwicklung je nach Zustand und Lage einer Immobilie.
Beispiel Berlin und Hamburg:
Während der Index für beide Städte einen Preisrückgang von -0,2 % bzw. -0,3 % ausweist, ist die Realität differenzierter. Top-Lagen und hochwertige Neubauten sind weiterhin gefragt, während Bestandsimmobilien mit hohem Sanierungsaufwand stärker unter Druck geraten.
3.) VERZÖGERUNG DER DATEN – GREIX BLICKT IN DIE VERGANGENHEIT
Ein weiterer Nachteil des GREIX-Index: Er basiert auf notariellen Kaufverträgen, die erst nach Wochen oder Monaten in die Gutachterausschuss-Daten einfließen. Dadurch bildet der Index oft nicht den aktuellen Markt, sondern eher die Lage vor mehreren Monaten ab.
Lokal tätige Immobilienmakler und Sachverständige erleben dagegen tägliche Marktbewegungen und können frühzeitig Preisentwicklungen erkennen, noch bevor sie in offiziellen Statistiken auftauchen.
4.) GREIX BILDET NUR EINEN KLEINEN TEIL DES IMMOBILIENMARKTES AB
Nur bestimmte größere Städte, bzw. deren Werte gehen in den GREIX ein. Der Schwerpunkt liegt zudem auf NRW – sieben von 22 ausgewerteten Regionen in Deutschland befinden sich in NRW. Das verfälscht die Marktauswertung leider erheblich.
Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, Bremen, Saarland und Rheinland-Pfalz werden vom GREIX völlig außer Acht gelassen. Wer mit so unvollständigen Daten arbeitet, sollte offener damit umgehen, wie lückenhaft seine Auswertung ist und wie wenig belastbar – schließlich werden ca. 90% der Flächen in Deutschland überhaupt nicht berücksichtigt.
FAZIT: PREISSTABILISIERUNG JA, BOOM NEIN – UND GREIX BLEIBT KRITISCH ZU SEHEN
Die aktuellen Zahlen zeigen:
✔ Mehr Transaktionen als 2023, aber noch kein richtiger Aufwärtstrend
✔ Preise für Eigentumswohnungen stagnieren, Mehrfamilienhäuser mit statistisch fragwürdiger Preissteigerung
✔ Regionale Unterschiede sind enorm, und der Markt entwickelt sich nicht einheitlich
Während GREIX einen groben Überblick gibt, sollte er nicht als alleinige Entscheidungsgrundlage für Immobilienkäufer oder -verkäufer genutzt werden. Wer eine realistische Einschätzung zur aktuellen Preisentwicklung benötigt, sollte auf lokale Marktkenntnis und fundierte Immobilienbewertungen setzen.
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