Heute fassen wir verschieden Bereiche zu einer Immobiliennews zusammen. Einerseits wiederholen sich die Themen, andererseits haben sie auch nicht alle so unmittelbar Einfluss auf Immobilienmakler und Hausverwalter in Braunschweig, bzw. den Immobilienmarkt in Braunschweig.
1.) Rückgang der Baugenehmigungen
Das ist keine News, aber ein schlechter Immobilientrend, den die Bundesregierung bewusst ignoriert. Man könnte auch sagen, die Bundesregierung schafft es nicht, einen Weg aus der sich abzeichnenden Immobilienkrise zu finden.
Sie hat 1.600.000 neue Wohneinheiten in dieser Legislaturperiode bundesweit versprochen, wird aber, wenn sich der Trend so fortsetzt, etwas mehr als ein Viertel davon schaffen.
Damit verschärft sich der Wohnungsmarkt immer mehr. Das ist schlecht für die sozial schwächere Mieterschaft, die – so sollte man meinen – das Klientel dieser Regierung ist. Warum die gerade die SPD (sie stellt das Bauresort in dieser Regierung) so gegen ihre Stammwählerschaft arbeitet, ist nicht nachvollziehbar.
Von Januar bis September sank die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen in Deutschland gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 28,3 % auf 195.100 (Quelle Th. Daily und Statistisches Bundesamt).
Im reinen Neubau (ohne Baumaßnahmen in bestehenden Gebäuden) ging es um 31,7 % auf 160.400 Wohnungen nach unten.
Die prozentualen Rückgänge sind damit noch höher als in den Statistikmeldungen der Vormonate.
Die Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern verringerten sich um 27,2 % auf 105.200.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern beträgt der Rückgang 38,4 % bzw. 51,9 % auf 37.900 bzw. 11.000 Einheiten.
Nur die Wohnheime konnten ein positives Ergebnis verzeichnen (+8,4 % auf 6.200).
2.) Haushalts-Urteil des Bundesverfassungsgerichts
Seit dem vorgestrigen Urteil des Bundesverfassungsgerichts ist klar: Die Regierung muss ihren Haushalt umplanen. Corona-Kredite dürfen nicht für den Klimaschutz ausgegeben werden.
Da der Markenkern der Grünen allerdings die Umwelt ist und der Markenkern der FDP, dass man kein Geld ausgeben sollte, dass man nicht hat (Schuldenbremse). So entsteht ein Dilemma, welches vermutlich am Ende (auf heute noch nicht erkennbare Weise) u.a. bei der Wohnungswirtschaft oder der Wohnungspolitik eingespart werden soll. Das ist zu befürchten.
3.) Sonder AfA (News vom 14.11.2023)
Die Ampel will die Abschreibungen für den Mietwohnungsneubau üppiger ausstatten als bisher geplant.
Das war allerdings ein Thema vor dem BGH-Urteil.
Die im Jahressteuergesetz 2022 befristet wieder eingeführte Sonder-AfA von jeweils 5 % in vier Jahren (§ 7b Einkommensteuergesetz) für Gebäude, die Effizienzhausstandard 40 inklusive Nachhaltigkeitssiegel QNG erreichen, sollte fortgeführt und auch in Kombination mit der im Wachstumschancengesetz geplanten degressiven AfA von jeweils 6 % für sechs Jahre (§ 7 Absatz 5a) genutzt werden können.
Darauf hatten sich laut Medienberichten vom 14.11.2023 (also vor dem o.g. BGH Urteil!!) Finanzpolitiker der Ampel geeinigt.
Die Laufzeiten beider Programme sollten angeglichen werden.
Wenn es bleibt, dann ist es gut – wenn es gestrichen wird, wird die Auswirkung auf die ohnehin politisch abgewürgte Bautätigkeit auch nicht sonderlich groß sein.
Für energieeffiziente Neubauten wären damit sechs Jahre lang 11 % der Herstellungskosten von der Steuer abzugsfähig.
Die in § 7b auf 4.800 Euro/m² gedeckelten Herstellungskosten sollen auf 5.200 Euro/m² erhöht werden. Die neue Sonder-AfA kommt ohne Baukostenobergrenzen.
Nicht gefördert wird die Schaffung neuen Wohnraums im Bestand, wie eine Sprecherin des Bundesfinanzministeriums dem “Tagesspiegel” bestätigte- obwohl gerade hier mit überschaubareren Kosten zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden könnte. Verständlich ist das nicht.
4.) Immobilienverkauf: Feuchtigkeit in einem älteren, unsanierten Haus als Sachmangel?
Bei älteren Häusern stellt nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel dar, so das OLG: Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 16.03.2023; 7 U 198/22
Sachverhalt
Die Kläger erwarben ein Grundstück mit einem im Jahr 1951 errichteten Einfamilienhaus. Die Kläger hatten das Haus mehrfach besichtigt. Nachdem es nach Übergabe bei stärkeren Regenfällen zum Eintritt von Wasser durch einen Kellerschacht kam, machten die Kläger Schadensersatzansprüche geltend. Sie behaupten, die beklagte Verkäuferin habe gewusst, dass die Kellerwände durchfeuchtet seien, die Lichtschächte für Starkregenereignisse nicht ausreichend dimensioniert und die Abwasserleitungen durch Wurzeleinwachsungen beschädigt und verstopft seien. Durch das Vorhandensein eines Bad- und Küchenanschlusses im Keller habe die Klägerin den Eindruck erweckt, es handele sich dort um zum Wohnen geeignete Räume. Die Kläger verlangen von der Verkäuferin u.a. Schadensersatz in Höhe von 40.294,00 €. Das Landgericht weist die Klage ab.
Entscheidung
Das OLG Schleswig weist die Kläger durch Beschluss darauf hin, dass die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts keine Aussicht auf Erfolgt hat und führt Folgendes in seinen Gründen hierzu aus: Die Feuchtigkeit im unteren Kellerbereich sei nach dem Sachverständigengutachten darauf zurückzuführen, dass die ursprünglich 1951 aufgebrachte Bitumenabdichtung mit den Jahren ihre abdichtende Eigenschaft verloren habe. Bei alten unsanierten Häusern sei Feuchtigkeit im Keller nicht als unüblich anzusehen und stelle für sich genommen keinen Sachmangel zur Zeit des Kaufvertragsabschlusses dar. Die festgestellte Feuchtigkeit sei für Häuser des Baujahres 1951 auch nicht sehr ungewöhnlich.
Soweit im oberen Bereich der Kellerräume die Abdichtung gänzlich fehle, hätte die Verkäuferin hiervon keine Kenntnis gehabt. Sie durfte die Feuchtigkeit im Keller der alterstypischen, längst funktionslosen Abdichtung im unteren Bereich der Kellerwände zuschreiben.
Die Tatsache, dass im Keller ein Bad und eine Küche vorhanden sei, spreche nicht dafür, dass der Keller als zu Wohnzwecken geeignet verkauft worden sei. Bad und Küche seien selbst keine Wohnräume. Die übrigen Kellerräume sprächen im Übrigen auch klar gegen eine Wohnnutzung. Auch aus dem Exposé lasse sich nichts dafür herleiten, dass der Keller als zur Wohnnutzung geeignet verkauft werden solle.
Die Lichtschächte könnten zwar bei Starkregen volllaufen. Es konnte vom Sachverständigen aber nicht festgestellt werden, dass frühere Wassereintritte erfolgten und die Verfärbungen an der Wand darauf zurückzuführen seien. Hinsichtlich der Abwasserleitungen hat der Sachverständige Beschädigungen und Wurzeleinwuchs festgestellt. Diese führten aber nicht zum Verschließen der Rohre und zu einem Rückstau. Angesichts des Baujahres 1951 ging nach Auffassung des Sachverständigen die Verwurzelung nicht über das Maß hinaus, das bei so alten Abwasserrohren zu erwarten sei.
Fazit
Der Sachverhalt ist typisch für eine überhöhte Käufererwartung beim Abschluss von Grundstückskaufverträgen. Beim Kauf eines älteren Hauses stellt nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel dar. Es ist ein altes Haus. Wer daran den Anspruch wie an einen Neubau, oder eine Neubauähnliche Immobilie hat, dessen Erwartungshaltung ist falsch. Darauf weisen wir in unserem Tagesgeschäft auch immer wieder hin und ernten häufig Unverständnis.
Der Vergleich mit einem Auto kann die Situation meist erhellen.
Wenn ein Auto einen durchschnittlichen Lebenszyklus von ca. 20 Jahren hat, dann ist das wie mit einem Haus, welches nach ca. 70-80 Jahren sein Nutzungsende erreicht hat.
An beiden kann man Reparaturen oder Verbesserungen vornehmen, Bleche einschweißen (Fenster tauschen) , die Elektrik modernisieren (den Kabelbaum erneuern) oder das Dach neu eindecken ( Motor tauschen oder zerlegen und neu aufbauen). Aber im Ergebnis bleibt es ein altes Auto und auch ein altes Haus. Und deswegen ist es billiger als ein Neubau (in vergleichbarer Lage). Oldtimer mögen da eine Ausnahme darstellen, so wie Gründerzeitvillen.
Wer sich (statt für einen Neubau oder Neuwagen) für den günstigeren Anschaffungspreis entscheidet (egal aus welchem Grund), muss mit höherem Reparatur- und Erhaltungsaufwand, aber auch Verbrauch rechnen.
Insofern hat das OLG hier richtig entschieden.
2023-11-17 Jo. Wolter Immobilien Braunschweig
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