WOHNUNGSEIGENTÜMER KÖNNEN NICHT ALLEIN GEGEN WEG-VERWALTER KLAGEN
Ein neues Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main (Az. 2-13 S 79/24 vom 06.03.2025) sorgt für Aufsehen im Wohnungseigentumsrecht. Demnach können einzelne Wohnungseigentümer keine eigenständige Klage gegen den WEG-Hausverwalter erheben – dies ist ausschließlich der Eigentümergemeinschaft als Ganzem vorbehalten.
HINTERGRUND: FEHLERHAFTER BESCHLUSS UND SONDERUMLAGE
Im zugrunde liegenden Fall wurde ein fehlerhaft vorbereiteter Beschluss der WEG später durch ein Gericht aufgehoben. Die entstandenen Kosten des Klageverfahrens wurden über eine Sonderumlage auf die Eigentümer umgelegt. Ein einzelner Eigentümer klagte daraufhin auf Schadensersatz, weil der Verwalter durch Pflichtverletzung die Kosten verursacht habe.
Das Gericht lehnte dies ab: Der Schaden ist nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern ausschließlich auf Ebene der Gemeinschaft entstanden. Eine Klage durch Einzelne sei daher unzulässig.
RECHTSFOLGEN FÜR EIGENTÜMERGEMEINSCHAFTEN
Das Urteil hat weitreichende Folgen für die Haftung von Hausverwaltern in der WEG:
- Schadenersatzklagen gegen den Hausverwalter sind nur durch die Gemeinschaft möglich.
- Einzelne Sondereigentümer haben keine Klagebefugnis, selbst wenn sie über eine Sonderumlage mittelbar betroffen sind.
- Bei Mehrheitsverhältnissen zugunsten des Verwalters oder ihm nahestehender Eigentümer kann eine Klage durch die Gemeinschaft blockiert werden.
KRITISCH: Ist der Hausverwalter zugleich Miteigentümer oder hat mittelbaren Einfluß über Familienmitglieder oder Vollmachten (z. B. über mehrere Einheiten) und verfügt er über eine Stimmenmehrheit, kann jede Klage gegen ihn verhindert werden – auch bei klarer Pflichtverletzung.
PRAXIS-TIPP FÜR EIGENTÜMER UND BEIRÄTE
Das Urteil unterstreicht die Bedeutung einer aktiven Kontrolle des WEG-Hausverwalters und klarer Regeln im Verwaltervertrag. Wohnungseigentümer sollten auf Transparenz, Rechenschaftspflichten und die Möglichkeit zur Klagebeschlussfassung achten – insbesondere in Fällen, in denen ein Interessenkonflikt bestehen könnte.
HINWEIS IN EIGENER SACHE
Wir bieten seit einigen Jahren keine WEG-Verwaltung mehr an, weder in Braunschweig, noch im Umfeld. Wir haben uns auf reine MIETIMMOBILIENVERWALTUNG / ZINSHAUSVERWALTUNG spezialisiert.
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